投資用不動産購入のポイント①〜修繕計画書を見てみよう〜

不動産投資業界はここ数年、1980年代を思わせるような活況が続いています。

背景には銀行預金がゼロ金利時代に突入したことで、自ら資産を運用して蓄財・老後資金の不安の解消などのために視点が不動産へと向いたことでマンション価格が上昇の一途を辿っていることが挙げられます。

事実、銀行の不動産向け融資額や機関投資家の不動産への投資額も年々増加しています。

そんな中、投資信託に頼らず、自ら不動産オーナーになって資産を運用したいと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか?

しかし、いざ不動産投資会社を訪れ物件を紹介されてもそれが本当に資産運用につながるのか判断しかねることもまた多いでしょう。

ここでは、不動産投資にあたってどのようなポイントをチェックするべきなのか、モデルケースをとりあげて解説しますので参考にして頂ければと思います。

さて、一度でも不動産投資について説明会やセミナーに参加された方ならご存じのように、その後には次々と投資用不動産の案内が届くことになります。

今回はその一例を取り上げてチェックポイントをお伝えします。

【物件モデルケースその1】

大手不動産投資ポータルサイトから案内のあった物件です。

東京都S区
都営浅草線 最寄り駅 徒歩10分
築25年
専有面積18.49㎡の1K
販売価格1100万円

賃料65,000円

表面利回り7.09%

20年間運用した場合
総賃料収入(空室を考慮):1458万円
諸費用、固都税、管理費・積立金:-491万円

純収入(手残り):967万円

このような物件(実例)を元に検討したいと思います。

この案内の通りなら20年間で約1000万円弱の資産を形成できるとのことですから悪くない話に思えます。

しかしながら、築25年という部分に今回は着目したいと思います。

当然のことながらマンションは建てっぱなしで放置することはできません。小規模なメンテナンスは度々、大規模なメンテナンスも都度行わなければ劣化が進んでしまいます。

このようなメンテナンスに係る費用は所有者が「修繕積立金」として毎月支払っており、そこから実際に掛かった費用が支出されます。

小規模なメンテナンスはさほど費用も掛かりませんが、大規模なメンテナンス(これを大規模修繕と言います)では何千万もの費用が掛かることになります。

この大規模修繕ですが、一般的には15ヵ年で計画が立てられ、12〜13年が経過した時点で執り行われることとなっています。

ですから、今回の築25年の物件ではまさに2回目の大規模修繕が行われると予想される時期のものであるのです。

ここでまずチェックすべきなのは大規模修繕が行われたのか?今後行う予定なのか?についてです。既に大規模修繕が行われた後ならば少なくとも後十数年は行われないので問題ないでしょう。

しかし今後行う予定である時は要注意です。

それは修繕に掛かる費用に積立金が不足している場合があるからです。

もし修繕積立金が不足していると所有する面積に応じて不足金を支払わなければなりません。

つまり、買った直後に修繕のための不足金を求められる場合があるのです。

そのような不測の支出を避けるためには大規模修繕の計画表をあらかじめ提示してもらう必要があります。

この計画表は当該マンションの管理組合が作成し、管理会社も所有しています。ですからマンションを管理している会社に照会し「いつ直近の大規模修繕が行われたのか・今後の計画はどうなっているのか・資金に不足はないか・修繕積立金に滞納はないか」の4点について確認しておくことです。

修繕積立金に不足がある場合や滞納が見られる場合は当該物件は敬遠すべきといえるでしょう。

今回は築年数から見る大規模修繕のリスクについて話しましたが、次回は築25年という物件の価格についてどう判断するべきかに触れようと思います。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です