投資用不動産購入のポイント②〜築25年の物件は買いか〜

前回は築25年目の物件における修繕費のリスクについて話しましたが、今回は物件の価格について触れようと思います。

宅建業法上築1年以内の物件かつまだ誰も購入していない物件を「新築」と定義しています。

つまり築2年以上の物件は全て「中古」ということになります。しかし、築2年の物件と築30年のものとでは価格は大きく違うのは当たり前です。

築2年ならば「築浅」になりますが築30年も経つと「築古」と呼ばれるようになりなります。

この「築浅」「築古」には「新築」のように厳密な定義はありませんが、業界内では築10数年までなら「築浅」としているところが多いようです。

前回は大手不動産ポータルサイトから案内された物件を取り上げましたが、今回もその物件をモデルケースとして検討したいと思います。

【物件モデルケースその1】

東京都S区
都営浅草線 最寄り駅 徒歩10分
築25年
専有面積18.49㎡の1K
販売価格1100万円

賃料65,000円

表面利回り7.09%

20年間運用した場合
総賃料収入(空室を考慮):1458万円
諸費用、固都税、管理費・積立金:-491万円

純収入(手残り):967万円

以上のような物件概要でした。

今回は築25年という部分から「売りの出口」について検討したいと思います。

上記案内にあった試算では売却金額は入っておらず、あくまで賃貸し続けた場合のシミュレーションとなっています。しかし、現在築25年で20年持ち続けると築45年の物件になります。このような物件では入居者自体が付かなくなる可能性が高くなります。

一般に築30年が購入希望者・賃貸希望者の層がぐっと薄くなる分岐点とされています。

確かに翻って考えてみて、自分なら築45年の物件にあえて住もうと思われるでしょうか?

入居者が付かず賃貸収入が見込めないとなると、オーナーとしては管理費・修繕積立金・固定資産税・都税等の出費だけがかさむことになります。

そうなると物件を手放すという選択になるかと思いますが、築45年の物件はいくらくらいで売却できるのでしょうか?

近隣の類似条件で調べてみることにしました。

すると驚きの結果が出ました。

今回の物件の広さは18.49㎡。かつ築45年以上でS区にあるものと、大手不動産ポータルサイト3社(SUUMO、HOMES、 アットホーム)で検索をかけてみると該当する物件は0件とのこと。

すなわち市場に出てすらいないのです。

今から45年前というとマンションは2LDKのファミリータイプが全盛の時期です(事実40㎡前後の物件は築45年以上でも市場にありました)。20㎡以下の単身者向けマンションは供給量も少なく、また建てられた内の多くは既に建て替えを行っており現存するものは少ないという事情もあるでしょう。

とはいえこの状況では将来的に売却益を期待することはできませんし、そもそも売却できるかさえ怪しいものです。

こう考えてみると築30年が経って買い手が見つからなくなる前に売ってしまいたいという売り手側の事情から”ババ”を掴ませられることになるのでは、、という思いがよぎります。

購入する前ならばあえてそのような物件を選ぶ必然性はありません。もっと築年数の浅い物件を選べば良いでしょう。

では仮に、既に築がいった物件を買ってしまった場合、管理費・修繕積立金・固定資産税・都税等の出費を払い続け、売るに売れなくなった物件を抱え続けるしかないのでしょうか?

次回は物件に入居者がつかなくなった場合の対処法として「リノベ戦略」について述べたいと思います。

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