保険代わりになる不動産投資

団体信用生命保険とは

「不動産投資は生命保険の代わりにもなりますから」というセールストークを営業マンはよく使いますが、これはどういうことなのでしょうか。

不動産投資用に銀行等でローンを組む時に、「団体信用生命保険(団信)」へ加入するのが条件となっている場合が多いのですが、この団信によって万一の事があれば補償しますよ、ということを言っているのです。

補償内容は、ローンを組んだ人が死亡したり高度障害になった場合、残りのローンを保険会社が銀行に支払うものです。
ただし、無制限に補償してくれるのではなく上限が1億円(3億円の場合もあります)となっています。
これによってローン返済の必要のなくなった物件の家賃はすべて手元に残るようになりますし、売却すればまとまった金額を手にします。

団体信用生命保険という名の通り、厳密には「生命保険の代わり」というより「生命保険そのもの」ですので他の生命保険に入らなくても良いということですね。

補償金額は「ローンの残債」ですので年数が経つほど減っていきますが、その分掛け金もへ減っていく点は通常の生命保険とは異なる点です。

注)保険料は銀行がまとめて支払いますが、そのお金は投資家が金利として銀行にはらっている分からまかなわれており、それを考慮して銀行も金利を設定しています。つまり実質的にはローンを組んだ人が支払っています。

他の保険に入らなくてもいいのか

団体信用生命保険に入ったから、もう保険は入らなくていいんだと思ってしまう人も結構いるのですが、それは間違いです。

「死亡保険金」の代わりにはなりますが、病気や怪我で就業不能になったり、入院したりといった場合にはなんら補償はされません。

一応補償の条件として「死亡」の他にも「高度障害」というものもありますが、約款には大抵次のように記載されています。

①両眼の視力を全く永久に失ったもの
②終身常に介護を要するもの
③両上肢や両下肢を関節以上で失ったもの

見ての通りかなり厳しい条件となっています。これではほとんどの事故はあてはまらなさそうですよね。

病気については「がん、脳卒中、心筋梗塞」の三大疾病による就業不能の場合も補償する特約をつける商品が増えてきています。
がんで入院して闘病生活となると仕事ができないケースも多いですので、この特約をつけておけば安心はできます。
ただし、特約をつける場合はその分金利が高く設定されることになります。

こう見ますと、「死亡」に関する保険には入らなくても良いですが、入院費や就業不能に関する保険には別途で入っておいたほうが良いでしょう。

保険代わりにするには物件選びが大事

通常の生命保険とは異なる点としてもうひとつ重要なのは、対象物件の価値がポイントになる点です。

例えば、入居者のつかない物件ではローンがなくなっても収入はありません。また、売るに売れないような物件ではまとまったお金も期待できません。100万や200万の物件を複数所有するスタイルだと生命保険代わりにはならないでしょう。
そうなると結局、普通の生命保険にしておけばよかったということになります。

資産価値が期待できるような、少なくとも2000万以上の物件が保険代わりには適しているといえるでしょう。
場所も物件価格の下落率が低いところを選定する必要があります。

このような物件が保険代わりになるのならば、私なら現在の保険を見直し、死亡保険の部分をなくして、その分、入院補償の日額や休業補償の部分を厚くした保険商品へ切り替えます。
ご自身が入っている保険の契約内容を再検討されてはいかがでしょう。

まとめ

1、「不動産投資が保険代わりになる」はホント。ただし「死亡保険」についてのみ。
2、「がん、脳卒中、心筋梗塞」については、ローン金利は高くなるが特約で補償してくれる商品もある。
3、病気や怪我の入院補償などは別途保険をかけておかなければならない。
4、保険代わりに考えるなら、好立地、高価格物件ほど有効。低価格物件では意味がない。
5、投資物件を手にしたら生命保険の再検討も忘れずに。

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