住宅ローンで投資ができる

住宅ローンと投資ローンは別物
現在、かつてないほどの超低金利時代に突入し、住宅ローンの金利は変動金利なら1%を切るようになりました。これがいつまで続くのかは不透明ですが、現在マイホーム購入を考えている人たちには追い風になっています。

この状況をとらえて「超低金利の今が不動産投資の機会です」とセールスをしている不動産業者も多いです。

しかし、まずは「住宅ローンと投資ローンは別物」であり「住宅ローンで不動産投資はしてはいけない」ということを頭にいれておかなければなりません。

銀行などでは住宅ローンとは別に「アパートローン」という商品を扱っており、不動産投資ではこちらを利用します。
「アパートローン」という名前ですが、マンションを買おうが戸建を買おうが「投資目的」ならこれを利用しなければなりません。

ちなみに銀行では「投資」という言葉を使うとあまりいい顔をされません。銀行側としては「投資」にお金を出すのではなく賃貸経営という「事業」に融資するのだという建前があるからです。だから名前も投資ローンではなくアパートローンとしています。

このアパートローンですが、低金利時代の影響を受けているとはいえ、低くて2%、高いと5〜8%ということもあり住宅ローンと比べるとかなり金利の負担が大きいです。

住宅ローンで買えるという業者とはつきあうな

こう比べてみると不動産投資でも住宅ローンがつかえたらなあと誰しも考えます。
そんな時「ウチでは住宅ローンで投資物件が買えますよ」という業者が現れたとしても、その口車に乗ってしまわないように気をつけなければなりません。

そういう業者は銀行に対してあたかも本当に住宅として購入するかのように偽装して融資の申し込みをします。
ローン契約書には「住宅購入」と記載し、住民票も一時的に移したりと工作したりします。
いうまでもありませんがこれは銀行に対しての詐欺罪にあたります。

これがばれるとその業者も銀行取引停止になるのですが、投資家のほうも詐欺罪として刑事罰を受ける可能性があります。(もっとも実際に立件されたという話は少ないようですが)

それよりも現実的なリスクとして、「銀行から一括返済を求められる」ことのほうが大変です。数千万を一括返済は現実的に不能ですので、一気に破産へと向かってしまいます。

しかし「住宅ローンで投資している」ことがどうしてばれるんだろうと思う方もいるかもしれません。自分では言いませんし、不動産業者も銀行取引停止では倒産するので言うはずがありません。

実は銀行側が訪問することで発覚するのがほとんどです。外回りの営業マンが挨拶に行ったら違う人が住んでいたとか、そもそも抜き打ち検査として様子を見に行くということもやっているようです。

実際の可能性としてばれる可能性は低いかもしれませんし、住宅ローンで投資している人も多くいる現実もあります。しかしそのリスクを考えるとそのような提案をして営業をかけてくる業者とはきっぱり付き合うのをやめたほうが良いでしょう。

例外として許されるケース

住宅ローンで投資はできないと述べてきましたが、例外的に許されるケースが2つあります。

1、結果的に賃貸に出すことなった場合
本当に住宅として買ったのだけど、遠方に転勤になったなどの理由で、結果的に収益物件として利用する場合は問題ありません。

2、賃貸併用住宅として購入する場合
これは、例えば2階建ての物件を購入して1階は投資物件として利用し自分は2階に住むといったケースです。この場合はその建物そのものを住宅ローンで購入できます。

もともとは1階を店舗や事務所として使用する人のためのものですが、この制度を利用した投資スキームも活用されています。

ローン契約書のチェックを忘れずに

上の例外にあてはまらない以上、住宅ローンによる投資は違法です。
投資家本人がそのことをしらなかったとしても責任は免れません。
また、業者は「住宅ローンで買えます」とは言わずに「お得な金利で」などと言う場合もあるので銀行とのローン契約書はしっかり目を通しておきましょう。
ローンの名称が「住宅ローン」になっていないか、目的が「住宅購入」になっていないかです。

もし住宅ローンで購入してしまっていたら

すでに住宅ローンで購入してしまっていたらどうすべきでしょうか?
もちろん、そのまま何事もない可能性も十分あり得ます。
しかし、上で述べたようなリスクは取り除いておきたいと考えるのなら、早期に売却手続きを進めるべきです。
銀行に打ち明けに行くという方もいらっしゃるのですが、銀行からは「それでは契約違反ですのでいついつまでにローンをすべて返してください。さかのぼっての損害賠償もあるでしょう」と言われるのが関の山です。
それよりも、突っ込まれる前にそういった物件は手放してしまい、ローン残債を解消しておきましょう。そうしておけば過去にさかのぼって追及されることはありません。
また、そこまであせることなくローン残債以上で売値を設定する余裕もあるでしょう。

まとめ

1、住宅ローンで投資ができるは(賃貸併用を除き)ウソ
2、詐欺罪で刑事罰を受ける可能性がある
3、銀行からは一括返済を求められる
4、結果的に賃貸物件にするのはOK
5、ローン契約書の名称・目的をチェックしておこう
6、住宅ローンで投資してしまっていたら、早めに売却してしまいましょう

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