ローン審査に落ちたら手付金を没収された

事例
Aさんは不動産投資を始めてまだ数年でしたが、2つめの物件を探しているところでした。
そんな時、自分の希望と合致する条件のものが見つかり、実際に見てみても気に入ったので、購入することにしました。
そこで、不動産業者に手付金として50万円を渡し、契約することになりました。
もちろん購入資金はローンを組むつもりでしたが、2つめのローンということもあり、審査に通るか少し心配でした。
Aさんはできればローン特約付きで契約したいと思っていましたが、どうやら不動産業のほうが渋っているようでした。
Aさんは、どうしてもその物件を買いたいと思っていたことと、金融機関の担当者から「おそらく大丈夫でしょう」という見解をもらっていたため、ローン特約はつけないで契約することに踏切りました。
しかし、2週間後、金融機関からの回答は「今回は融資することができない」というものでした。あわてたAさんは他の金融機関にもあたりましたが、融資は受けられず、結局その契約は流れることになりました。
Aさんは始めに手付金を50万円払っていましたが、ローン特約をつけなかったため手元に戻ってくる事はなく丸々損をしてしまいました。
物件も買えない上に手付金も没収されるなんて納得いかないAさんは弁護士にも相談しましたが、特約をつけなかった落ち度を指摘されただけで、結局手付金を取り戻すことはできませんでした。

ローン特約とは

ローン特約とは、もし買主が融資を受けられず物件を購入することができなくなった場合は契約をなかったことにして手付金も全額返還するという約束を、売買契約書に盛り込むことです。

通常、物件を見つけて、気に入って購入が完了するまでは以下の流れをとります。

買い付け申し込み

売買契約締結、手付金の授受

ローン審査

決済

ローン審査よりも先に手付金を振り込みます。Aさんの場合は50万円でしたが、これが300万や500万になることも珍しくありません。
その後、ローン審査に通らなかった場合、買主の手付金がきちんと戻ってくるようにするのがローン特約です。
これをつけておかないと、買主の事情で契約が果たされない場合(今回なら買主がローンに落ちた)手付金は売主に渡ることになります。

手付金の意味とは

手付金はなんのために渡すのかというと、確実に物件を自分のものにするためです。
買い付け申し込みの段階で「自分はこの物件を買いたいと思います」と意思表示をしますよね。売主がそれに対して「いいですよ、売りましょう」となれば契約は成立です。

しかし、良い物件なら買いたいと思う人が複数現れる場合もあります。
売主としては何も先着順で決めなければならない理由はなく、じっくり条件のよい買主を選べばよいわけですし、そういう人が現れるまで買主を募集し続けても良いわけです。

そこで買主としては契約を確実なものにするため手付金を交付するのです。
よく「手付け倍返し」といわれますが、これは手付金を受け取った側から「やっぱり契約するのはやめた」という場合は受け取った金額の倍額を支払わなければならないことを指します。手付け金額の相場は1割といわれています。
そうなると手付けを倍額返還してまで他の人と契約する可能性は低くなりますので、結果的に契約の確実性が増すということです。

「手付け倍返し」は商慣習として一般的になっていますが、民法にもきちんと規定されています(民法557条)
そこには買主から契約解除するには手付けは放棄するとも書かれています。

原則どおりだとローン審査に落ちて買主のほうから契約することができなくなると、手付けの放棄をしなければならないのでローン特約をつけるのです。(民法557条は特約で排除できる規定です。任意法規といいます)
ですので例えば「手付け倍返し」ではなく「手付け3倍返し」とするような特約も有効になりますね。

なぜローン特約を渋るのか?

Aさんのケースでは不動産業者がローン特約を渋ったようでしたが、どうして渋るのでしょうか?
手付金は売主に入る(売買代金の一部になる)ので、不動産業者は関係ないはずです。

それは不動産業者が買主との関係よりも売主との関係を大事にしようと判断した場合に起こり得ます。
ローン特約は買主を保護するものですが、売主側から見ればローン審査に一ヶ月くらいかかり、その結果が契約はできませんではたまったものではありません。その間どんな良い買いてが現れても契約できないのですから機会損失は大きいといえます。ですので売主がローン特約に難色を示している場合が多く、不動産業者はその意向に従っているのです。

ローン特約は確実に

このような売主側の気持ちはわからなくはないですが、実務上ではローン特約をつけるのが普通になっていますし、ローン特約はどうしてもつけられないというような一方的に売主側の利益を優先するような不動産業者なら、どんなに良い物件でも見送ったほうがリスクはないでしょう。
最後に、ローン特約は通常審査に必要な期間として1ヶ月という期間が設けられることが多いです。しかし、銀行の都合で審査が延びる場合があります。そうこうしているうちに特約の期間が切れて、結局ローンが下りないとなれば最悪です。審査が延びる場合は必ず特約の期間も延ばすよう申し入れておきましょう。
さらに、買主にしてみれば、どんな条件でも融資がつきさえすればいいというものではありませんよね。金利の上限、ローン期間の下限は契約書に記載しておきましょう。

手付金が返ってこなかったら

Aさんのケースのように手付金が返ってこなくどうしようもなくなる場合もありますが、手付金を返せないと言われたらまずは特約の有無を調べてください。またその判断も自分だけでなく必ず第三者へ確認しましょう。弁護士でもよいですが、都道府県の消費者センターもあります。当エスリークスでもご相談に乗ります。
特にローン特約の内容や期限は解釈次第で交渉の余地があることもあるからです。
あまりに悪質なケースだと当サイトにて糾弾していくことも考えたいと思います。

まとめ

1、売買契約にローン特約がついているか必ず確認しましょう
2、ローン特約がないと手付金を丸損することになりかねません
3、どんなに良い物件でも特約がつかないなら諦めましょう
4、ローン特約には期間があるので、審査が延びそうなら特約期間も延ばしましょう
5、金利や年数の条件も明確に契約書に載せておきましょう。条件が悪くても一応融資はついたのだから、やめるなら手付金は返さないと言われかねません。
6、手付金の返還でもめたらまずは第三者へ相談を。

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