家賃保証つきの投資なので安心

家賃保証(サブリース)とはなにか

投資用物件を購入したはいいものの、入居者が入らなかったらどうしよう。これは不動産投資を行う上で誰しもが心配することです。
なにせ空室になってしまうと家賃収入は途絶えますが、ローンの返済は待ってくれません。

この不安を解消しようとするセールストークが「家賃保証しますよ」というものです。
しかもその多くは「30年一括借上げ」を売り文句にアピールしてきます。

保証されるものならしてもらいたい、そう思うと思います。
家賃保証をつけなくても、実際の物件管理は管理会社に任せることになりますが、ただの賃貸管理と家賃保証とでは大きく仕組みが異なります。

賃貸管理と家賃保証の仕組みの違い

上の図のように、家賃保証の場合はオーナーが一度管理会社に貸し出し、それを管理会社が入居者に貸す形をとります。
いわゆる又貸しですね。この契約形態をサブリース契約とよびます。
ですので、たとえ入居者がいなくなっても、オーナーの手元には管理会社との賃貸借契約により家賃が入ってくるというわけです。

サブリースのメリット

この家賃保証つまりサブリース契約ですが、一番のメリットは空室リスクがなくなることです。
空き家になってしまって、ローンの支払いばかりで持ち出しがかさみ、夜も眠れないということはなくなります。

また、手間がかからない点もサラリーマン大家には好都合です。
一旦管理会社に貸し出してしまえば、入居者審査もお任せですし、修理、備品交換等の苦情に対応する必要もありません。
あとは毎月きちんと入金があるかチェックしておけばよいのです。

サブリースのデメリット

空室リスクがなくなり、家賃収入は30年保証、しかも手間いらずとなれば初めて不動産を運用しようという人は飛びつきたくなるかもしれません。
しかしこのサブリース契約には様々なデメリットがあります。
デメリットは大きくわけてキャッシュフローに影響するものと管理会社とのトラブルの2つがあります。

1手数料
まずはキャッシュフローに影響するものですが、ひとつめは手数料の違いです。
家賃保証をつけずに管理業務のみを委託する場合、管理費として家賃の3%〜5%の手数料を管理会社に支払います。
これが家賃保証つきのサブリース契約となると手数料は家賃の10%〜15%まで跳ね上がります。
管理会社がリスクをとっているので、その分手数料はいただきますというわけです。

2、更新料・礼金
二つめは実際に住んでいる入居者が契約を更新したときの更新料や、新しく人が入れ変わったときの礼金などはすべて管理会社のものになります。これは管理委託のみだとオーナーに渡るお金です。

次に管理会社との間にトラブルが生じるケースです。
3、管理会社の倒産
不景気になるとよく起こるのは管理会社の倒産、家賃の持ち逃げです。入金が遅れがちになり、次第に連絡がとれなくなるのが典型的なパターンです。実際の入居者は管理会社に家賃を支払っているので請求することもできず泣き寝入りになってしまいます。

4、家賃減額
家賃が減額されて揉めるケースも多く報告されています。
「30年一括借上げ」とは言っても「同じ額の家賃を保証する」ことでは決してありません。必ず契約書には「家賃の見直し」の項目が入っています。
購入する前には「家賃は下げません」「今まで下げたことはありません」と調子のよいことは言いますが、契約さえしてしまえばあとは言った言わないの話ですから、しれっと家賃を下げようとしてくる会社も多いのです。

5、契約解除できない
賃貸管理の委託のみの場合は、管理会社とトラブルになっても最悪別の管理会社に変えるという選択ができます。

しかしサブリース契約の場合はそうはいきません。
管理会社は入居者に対しては貸し手ですが、オーナーとの関係では借り手でもあるからです。
普通、物を貸している方と借りている方では立場は貸している方が強いと感じられるかもしれませんが、不動産の場合は違います。
借地借家法という法律によって土地や建物の借主は手厚く保護されており、貸している方からの契約解除はほぼできないようになっているのです。

もともと住むところがなくなったら困るだろうという趣旨で作られた法律なのですが、実際に住んでいるわけではない管理会社も形式的には賃借人にあたるので借地借家法が適用されてしまうのです。
よってもうサブリースをやめたいと思ってもオーナーの方から契約解除することが難しいのです。
この問題はトラブル事例の方でもより詳しく説明しているので、ご覧になってみてください。

サブリース契約についての説明義務

サブリース契約をめぐる諸問題は近年件数を増やしているので、行政の側からも紛争を未然に防ぐべく手立てを講じ始めました。

2016年8月12日、国土交通省は、「賃貸住宅管理業者登録規程」と「賃貸住宅管理業務処理準則」を改正しました。

それによると、賃貸住宅管理業者の登録に際し、事業所ごとに「管理事務に関し6年以上の実務経験者」または「同程度の実務経験者」の設置を義務化するとともに、賃貸人に対する管理受託契約、および転貸の場合の賃貸人に対する賃貸借契約に関して、重要事項説明と契約成立時の書面交付を行なう際に、実務経験者等であることを示す書面を提示した上での説明、書面の交付・記名押印が義務化されました。

不動産の売買では不動産会社に営業所ごとの宅建士の設置と重要事項説明は宅建士であることを表示して行わなければならないのですが、同様の義務を管理会社にも課そうということですね。

また、サブリース事業において、貸し主へ説明等すべき重要事項として、借賃・将来の借賃変動に係る条件に関する事項を明記することも義務づけられました。
「保証家賃が下がるなんて聞いてない!」というトラブルを防ごうとするものです。

サブリースはつけるべきか

家賃保証というメリットと比較して収益面でのデメリット、管理会社とのトラブルを考えた場合、サブリース契約は必要ないというのが結論です。
実際の事例でサブリース契約を解除したいというものを扱いましたが、さんざん様々な方法を使って交渉するも、①相手が折れるまで説得する②立退料を払う 以外ありませんでした。

結局のところ、空室リスクさえ回避できればサブリースは必要ありません。
そしてそれは賃貸管理のみでも回避できることなのです。
たしかに入居者をうまくつけられないような管理会社では空室リスクは軽減されません。
しかし、しっかり物件を管理しているところは「入居率」を必ず公表しています。
この入居率が95%を超えているところに任せるだけで空室が続くという事態はかなりレアなケースになります。入居率を公表していない会社は選んではいけません。

そして、そもそも入居者がつくか不安になるような物件は購入しないことです。
購入するまえに賃貸のポータルサイトなどで建物全体で現在空室があるのかは必ず確認すようにしましょう。

まとめ

1、「家賃保証で安心」のセールストークはウソ。
2、収益性をダウンさせることになります。
3、管理会社とトラブルになっても契約解除が難しいです。
4、サブリースにしなくても管理会社選びで空室リスクは回避できる。
5、家賃保証をつけないと不安な物件は買わないようにしましょう。