買い付け証明書にサインしたら買わなくてはいけない

買い付け証明書とは

不動産会社から物件の紹介をうけ、パンフレットや収支シミュレーションで検討して、実際に物件を見てみるという流れを経て、よし購入しようとなるとまず「買い付け証明書」に記入することを求められます(書類の名称は「購入申し込み書」などとなっている場合もあります)。

同時に申し込み証拠金として10万円程度を渡すケースも多いです。この「買い付け証明書」の役割は何かというと、ひとつは冷やかしではなく確かに購入する意思がありますという意思表示の証明であることです。そして2つめに、自分の他に買いたい人がいた場合の整理券のような役割があります。

売りに出ている物件が好物件ですと、ほぼ同時期に複数の買い手が現れることも珍しくありません。そんなときは買い付け証明書を入れた日付が早い方から売主と交渉していくというのが不動産業界の原則となっているのです。

そのため、本当に気に入ったなら早く買い付け証明書を出しておく必要があります。
問題は「なかなか良いと思うけどどうしよう」と迷う時です。
セールスマンは「とりあえず押さえておくために買い付け証明出しておきましょう。後で取りやめることもできますから」と言ってきます。

しかし買主からしたら、買い付け証明書とある以上記入したら絶対買わなければならないのでは?とためらう気持ちになるでしょう。

いつ売買契約が成立するのか

では、不動産取引において購入する義務、つまり売買代金支払いの義務が発生するのはいつの時点なのかを説明します。

一般的な話として売買契約は「買います」「売ります」という意思さえ合致すれば成立します。別段、契約書にしなくても口約束で十分成立します。これが民法の原則です。
例えばいちいちコンビニやスーパーなどで契約書を書かないと買えないとなると不便でしょうがないですよね。

ということは買い付け証明書で「買います」という意思表示をしているのですから、売主が「わかりました売りましょう」といえば契約は成立し、売買代金を支払うことになりそうです。

事実、悪徳不動産屋では「あなた買うって言ったじゃないですか、口約束でも契約は成立するんですよ。ましてやしっかり証明書にしてあるじゃないですか。買ってくれないと困りますよ」などと迫るケースもあります。

しかし、ここで確認しておきたいのは「買い付け証明書には法的拘束力はない」ということです。

確かに民法の原則どおりなら売主が承諾した時点で契約は成立しそうです。
しかし民法の考えとは異なる商慣習が存在する場合は商慣習が優先されるのです(民法92条)「買い付け証明書」はその申込者の先後を明らかにするためのものであり、撤回することもできるというのが不動産業界の慣習ですので、それ以上の法的拘束力はないのです。

ではいつ契約は成立するかということですが

買主が「買い付け証明書」を出す

売主が「売り渡し承諾書」を出す

買主が手付け金を支払い、双方が契約書にサインする

という流れになるのですがここに至ってやっと契約成立となります。
(契約成立後も買主は手付け金の放棄、売主は手付け金の倍額支払えば契約を解除することはできます)

つまり、「買い付け証明書」を出そうが、「売り渡し承諾書」をもらおうが、なんら契約は成立していないことに注意してください。

申し込んだ以上買えと言われても

ですので、悪徳不動産屋が「申し込んだ以上買ってくれないと」と言ってきても購入を取りやめることはできますし、「もう売主の承諾書が届いたから」と言われても契約は成立していません。

また、買い付け証明書に小さく「購入します」などの文言を入れあたかも契約書であるかのように装って「これは契約書ですから」と強弁するところもごくまれにあるようですが、そのような行為のほうが違法となりますので問題になりません。

買い付けの撤回自体には応じるものの、買い付け証明書とともに渡した「申し込み証拠金」について、手数料などと称して返還しなかったり、返還しても半分だけにしようとする事例も報告されていますが、これはもちろん全額返還されなければなりません。
申し込み証拠金は契約成立後に手付金や売買代金に充当されるお金だからです。

少々やっかいなのは、「法的には撤回は可能ですが、それって重大なマナー違反なんですよ。そんなことしてると不動産業界では相手にされなくなりますよ」と言われる場合です。
契約成立へ向けていろいろと動いた営業マンとしては文句のひとつも言いたくなる気持ちはわかりますが、その言葉に押し切られてしまわないようにしましょう。
買い付け証明書をだしては撤回することを何度も繰り返すようならマナー違反にもなるでしょうが、熟慮の結果やめることは高い買い物をするのですから当然ありうることです。

最後に、買い付け証明書に法的拘束力はないことを買主側から見てきましたが、同じことは売主側にも言えることです。売り渡し承諾書を出しても契約書にサインするまでは売る義務は発生しません。やっぱり売るのをやめるということもできるのです。

ですので、売り渡し承諾書がきたからといって資金確保のために保険の解約や有価証券を売却してしまった後に契約に至らなくなっても誰も責任をとってくれませんので気をつけましょう。

まとめ

1、買い付け証明書に法的拘束力はありません
2、買い付け証明書は申し込みの順番をはっきりさせるためのものです
3、手付けを入れて契約書にサインするまで契約は成立しません
4、契約に至らなかったら申し込み証拠金は全額返還されます
5、売主の売り渡し承諾書も同様に法的拘束力はありません