不景気のときに買いの投資

不況こそ、最大の投資チャンス?

不景気の時ほど不動産投資に目を向ける3つの理由。

投資というと、一般的に好景気の方が利益を得やすいものです。
例えば、株式投資でも、日本全体あるいは世界全体として好景気で、株価の上昇が続く状態だと保有した株が値上がりする可能性が高いですから、売却益を得られやすくなります。

反面、不景気になると、全体として株価は下落していきますので売却益を得られるチャンスは減ることになります。
もちろん、不況下にあっても業績を伸ばす銘柄を見つけたり、買いの取引ではなく売りの取引で利益を上げる等、やりようはありますがこれは株式取引に精通していないとなかなか難しいのではないでしょうか。

不動産取引においても、不動産投資は、地価上昇期と思い込んでいる方も多いのではないでしょうか。当然、地価上昇期は、短期的に売却益を狙えるため、利幅が大きくなります。
ですので、不況になり地価下落期に入ると短期売却益を狙えなくなるのは確かです。

しかし、長期的な運用を考えたとき、地価下落期こそ、良い物件を安く買え、高利回りを手にできるチャンスがあるのです。
それには3つの理由があります。

理由その1 低金利

不動産投資には金融機関からの借り入れを利用します。その金利が優遇されるというのが理由の一つ目です。
2016年現在も超低金利の状況は続いていますが、これは融資を受ける側にとっては好材料ですよね。
住宅ローンではなく、不動産投資用のローンは、短期プライムレート・長期プライムレートと金利が設定されています。
プライムレートとは、銀行が企業に貸し出す時の最も良い条件での利率で、1年未満のものを短期、1年以上のものを長期と言います。

このプライムレートの利率推移を見てみます。

主要行の長期プライムレートの平均値は、
日経平均が過去最高の38,915円を記録したバブル景気の平成2年には7.87%ありました。
その後のバブル崩壊によりぐんぐんと利率を下げ、平成17年には2%を切ります。
そこから平成19年にかけてのプチバブルと呼ばれる好景気では再び2.35%まで金利は上昇しますが、リーマンショックをうけて下落へ転じ平成26年には1.15%を記録することになります。

ローン支払いにおける利息は物件保有にかかる経費ですから、金利が優遇される不景気のときほど経費を圧縮できるというわけです。

理由その2 物件価格自体の下落

株価のように景気の動向を受けて、価格が激しく乱高下するということはありませんが、不動産の価格も好景気の時には上昇し、不景気の時には下落します。
モノ自体は同じものでも、不景気なら安く購入できるわけです。

しかも、不景気状態では、買い控えという現象が発生します。
購入してもまだ下がる、という心理の下、キャピタルロスを被ることを怖がっての現象です。

つまり安く買えるモノが多く市場に出るにも関わらず、購入層つまり競合相手は減るのです。その分だけ自分が優良な物件を手にいれる機会が多くなるわけです。

理由その3 家賃は不景気でも下がりづらい

物件価格は不景気で下落すると言いましたが、家賃はどうでしょう?
実は不景気になっても家賃相場というのはほとんど変わらないのです。賃貸に住んでる方から、不景気で家賃が下がって助かったなんて聞いたことはないのではないでしょうか。

そうすると、購入価格は安くなっても、そこから生まれる収益は減らないので、利回りは高く見込めるわけです。

この点は他の投資との大きな違いです。
再び株式と比較しますが、株式の場合でも、不景気で株価の下がった銘柄を買って、その後の株価が回復した時点で売るために保有し続け、じっと機を伺うという戦略は有効です。
しかしその間、配当には期待できないですし、キャッシュフローは何も生まれません。

不動産の場合は、いずれ好景気で売却益が見込めるようになるまで待つ間、低価格で入手できた物件がしっかりと収益を生み出してくれるのです。

以上が「不動産投資は不景気の時ほど買い」である理由です。
どうせ銀行に預けても利息はつかないし、株式は不安であるという状態なら、不動産に目を向けてみてはどうでしょうか。