都内の物件のほうが安定性がある

投資用の不動産物件は日本各地にあります。
その中で東京、大阪などの大都市にある物件と地方都市にある物件では価格や家賃が大きく変わってきます。
都心部のマンションはやはり高いので、安く手に入れられる地方のワンルームから始めるべきかなあと思う人も多くいます。
実際のところ、どちらの方が投資として有利なのでしょうか?

結論から言うと、大きく収益を伸ばしたいなら地方物件、収益は落ちるが手堅く安定性を求めるなら都心物件です。

地方物件のメリット

地方の物件は何と言っても価格、そして利回りが魅力です。
超低価格の100万〜1000万以下の物件が多く、利回りも都内の区分マンションでいうと6〜7%程度の利回りの物件が多いですが、地方の物件では利回りも10%を超えるものがザラにあり、
中には表面利回りが20%を超える物件も見られます。

この価格なら自己資金のみで始められるという方も多く、いきなり数千万のローンを組むより心理的に抵抗が少なく、手を出しやすくなります。

地方物件のデメリット

上で挙げたような利回りがずっと維持できるなら良いのですが、地方では都心部に比べて収益の安定性には欠けるというデメリットがあります。

まず、地方は東京など都心に比べ、賃貸需要が少ないため環境が変わりやすいのです。
物件を取得した当時は魅力的なアパートだとしても、駅前に大きなマンションが建ったり、学生寮ができたりするだけでそちらに入居者を奪われてしまうという事態もありえます。

東京であれば賃貸需要が巨大なため、新しい住居ができてもそこまで大きな影響はありません。
地方物件の場合、長期的な視点で見た時に、その物件が市場のニーズを獲得し続けることができるかどうかというチェックが必要になります。

また、高利回りの地方物件は大規模な修繕が必要なケースも見られます。
そのような場合、自らの手で不動産を再生し、価値を上げていく必要があります。
こうなると、単なる投資というよりも事業という意志をもって取り組んでいくことになります。
そのために、現地に赴く移動コストもかかりますから、サラリーマンや経営者など、不動産投資が本業でない場合、手間やコストをかけて不動産の再生に取り組めるかどうかがハードルになってしまいます。

都心の物件のメリット

地方物件で見られるようなリスクが低くなる点が、都心の物件のメリットです。

つまり、都内の物件は価格が高く利回りが低くて、地方都市の物件は価格が低く利回りが高いですが、一方で都内の物件はリスクが低くて地方都市の物件はリスクが高いということです。

ですから、一般論としてハイリスクハイリターンの投資をしたいという人は地方都市がお勧めで、ローリスクローリターンの投資を好む人は都内の物件の方が向いています。

言い換えると、地方物件はギャンブル性が高く、都心の物件は安定性が高いということです。そのため利回りが高いからといっていきなり地方都市の物件に飛びつくと思わぬ損をする可能性があります。

これから投資を始めるのならば、利回りや低価格といった情報には惑わされずに、まずは都心部の物件からの投資をお勧めしたいところです。

経験を積んだ後で、運用に慣れてきたら、より大きなキャッシュフローを目指し、地方都市の物件にチャレンジしてみるのも良いかと思います。