大手勤務、若手ほど有利

大手勤務、若手ほど得な投資

これは間違いなく本当のことです。
もちろん大手勤務でもなく、若くもないなら不動産投資ができないということではありません。退職してから不動産オーナーになって成功を収めている方もたくさんいらっしゃいます。

ここで「得」というのは、他に職業を持たず、専業大家としてやっていこうとする場合や短期保有でキャピタルゲインを狙うといったケースではなく、自らは働きつつ、金融機関から借り入れをして、長期保有しながら毎月の定期収入を得るスキームの場合に利益を上げやすい属性の人ということです。

それはなぜか?

物件を購入する前提として、金融機関から資金を調達しなければなりません。
その際、物件を紹介してきた不動産会社が窓口になり、提携する金融機関で融資を申し込みます。その融資に対して適用される利率が人によって異なってくるのです。

より良い利率で融資してくれるところを探して、専業で大家をやっている方なら自ら事業計画書を作成して各金融機関を回ったりしますし、サラリーマンであっても同じように自分で融資先を見つけることは可能です。

しかし、いずれにせよ、融資を通すか通さないか、また利率はどうするかの審査は融資元である金融機関が行います。

これは、筆者の実体験に基づくものですが、数年前、ある不動産会社から投資物件の紹介を受けました。都内のワンルームで2000万円ほどの物件でした。当時の私は中小企業に勤めており、また転職したばかりで勤続年数は1年少ししかありませんでした。
そこで提示されたのは利率3.25%での融資でした。想定よりも高い利率だったのですが、
そこの不動産会社を通しての融資申し込み力が弱いというわけではなく、きっとその時の私ではどこへ申し込んでもそれくらいが目一杯のところだったでしょう。
一応、他の融資先をあたってもらいましたが、利率はさほど変わらず、融資期間も25年が限度で30年や35年ローンは組めませんでした。

結局、私はその物件を見送りましたが、その不動産会社が次に紹介した相手が私の知人だったのです。
その知人は勤続年数こそ3年ほどでしたが、大手上場企業に勤めており、年齢も私より下でした。

その知人が提示された利率は私より大幅に下の1.97%でした。

利率が3.25%で2000万を25年借りると月の返済額は97,463円で総利息は9,238,788円です。
これが1.97%になると同じ25年でも月の返済額は84,479円で総利息は5,343,538円になります。
利息分だけで400万円近い差が生じることになります。

また月々の収支でも想定家賃が95,000円でしたので、私の場合は赤字で持ち出しになってしまいますが、知人の場合は手数料等を差し引いても少しプラスが見込める物件になります。

この差は私と知人の「属性」による差から生じたのです。

金融機関が融資審査をする際、重要視する項目を「属性」と呼びます。
当然、金融機関は融資しても返済能力があるかを検討するわけですから、属性が良いほど多くの金額を安い利率で融資してもらえます。
属性に不安があると、そもそも融資が否決になるか、実行されても金融機関側にリスクがあるということで利率も高くなってしまうのです。

その「属性」ですが、以下の項目を主に審査します。

1、他に借り入れがあるか
2、勤務先
3、年収
4、勤続年数
5、他に資産があるか

他にも健康に不安はないかなど細かい事項はありますが、大事なのは上記のものです。

このうち1の他に借り入れがあるかどうかは融資自体の可否にかかるもので、消費者金融やクレジットカードのキャッシングをしているとまず融資はおりません。

2〜5は融資するとしても、どのくらい融資できるか?利率はどうするか?にかかってくる事項です。
4の勤続年数は3年あればまず大丈夫ですが、1年や2年であっても大きく影響を及ぼすものではありません。

やはり2の勤務先がとてもウエイトを占めるようになります。ここが大手企業ならばこのさき3の年収の増加も見込めますし、退職金も計算に入れることができるからです。

したがって、大手企業でさらに東証一部に上場しているようなところに勤務していると有利な条件で融資を受けられるのです。

また年齢が若いほどよいというのはローン期間が長く組みやすくなるメリットがあります。
70才を越えても融資がおりたなどというケースもありますが、一般的には40才、50才となるにつれて長期のローンは組みにくくなります。
短い期間のローンですと月々の返済額が大きくなるので、キャッシュフローが生まれにくくなってしまいます。

やはり、いかに月々の収益を生んでいくかが不動産投資のポイントですから、そのための前提条件が有利になる「大手勤務、若手」ほど得な投資であるのです。

まとめ

1、大手勤務だと金融機関からの借り入れ利率が優遇されます。
2、利率が低いと月々の収支が上向き、ローンの総利息も大きくカットできます。
3、年齢が若いと長期のローンが組みやすく毎月のキャッシュフローが生まれやすくなります。
4、長期的な保有を考えた時、大手勤務かつ若手ならば得な投資といえるでしょう。