家賃滞納トラブル

事例

Gさんは所有するマンションを運用していましたが、数ヶ月前から家賃の滞納が発生してしまいました。
Gさんは家賃保証のサブリース契約ではなく管理代行のみを管理会社と契約していました。
滞納が発生してから、管理会社にしっかり家賃を回収するようお願いしているのですが、管理会社としても力づくで取り立てるわけにもいかず、入金はストップしたままで困っています。

不動産投資におけるもっとも大きなリスクといえば空室リスクです。そもそも入居者がいないと収益は生まれません。
しかし、入居者が入って一安心と思っても、Gさんのように家賃の滞納という事態に見舞われることもあるのです。

さて、家賃を滞納されたGさんとしてはどのような手段がとれるのでしょうか?

1、管理会社に頼む
管理会社は家賃をオーナーに代わって回収するというのが業務なわけですから、当然その仕事を全うしてくれないと困ります。
交渉力のある管理会社なら、少なくとも何ヶ月も滞納という事態は避け、遅れつつも支払わせてゆくように頑張ってくれます。
しかし、上でも述べたように、強制的に金銭を回収する力はありませんから、入居者が自主的に支払わない限りどうしようもありません。

2、退去してもらう
家賃を支払わない以上、いつまでも住んでいられてはかないません。すぐにでも出てもらって新しい人を入れたいと思いますよね。
よくドラマなどでも「次滞納したら出て行ってもらうからね!」と大家が言うシーンがありますが、現実では立ち退きには相当なハードルがあります。
追い出すのも力づくでしてはいけませんから、裁判に訴え、勝訴し、強制執行しなければなりません。その時間と費用だけでも相当なハードルです。

加えて賃借人の権利は非常に厚く保証されており、2〜3ヶ月の滞納を繰り返した程度では裁判に負けてしまうのです。
少なくとも半年以上の滞納を続け、今後も支払う意思はなさそうだと判断されなければならないのです。

3、連帯保証人に請求する
現実的に一番効果があるのはこれでしょう。
最初の契約の時に連帯保証人をつけないことはまずありませんし、連帯保証人のほうも大抵の場合は素直に応じてくれます。
それでも、中には支払い能力がなかったり、払うのは嫌だと言ってくることはあります。

この場合も、訴訟をすれば100%勝てますが、やはり時間と費用はかかってしまいます。

未然に防ぐために

最終的に回収が不可能になったり、できたとしてもそのための別の費用がかかったりおしては大きなダメージを負います。
それを未然に防ぐ方策をとっておかなければならないでしょう。

ここでサブリースという契約形態をとっておけば、サブリース会社が倒産しない限りは、このリスクは取り除かれることになります。

しかし、サブリース契約はそれ以外の点でオーナーに不利なものが多いので、おすすめはできません。

ここでおすすめしたいのは「家賃保証会社と契約すること」を入居契約に盛り込むことです。入居者が家賃保証会社に保証料を支払う契約です。
そうしておくと家賃の滞納があっても保証会社が家賃全額をオーナーに支払ってくれます。

これでオーナーとしてはリスクはなくなります。

ただ、やはり入居者としてはわざわざ別途保証料は払いたくないと思いますから、嫌がる人もいます。入居希望者の母数は減る可能性があるのです。
とはいえ、リスクは顕在化する前に潰すのが何よりですから、オーナーとしては契約条件として出しておくのが良いでしょう。

少額訴訟の活用

それでも、家賃未納が続いてしまったら、給与の差し押さえなどの強制執行をしなければなりません。それには訴訟で勝って「債務名義」というものを取得する必要があります。債務名義とは確かに相手がたに債権を有しているという証拠くらいに考えてください。
100%勝てる裁判でも判決までは時間もお金もかかります。
そこで少額訴訟という制度を使えば1日で判決が出て、費用も数千円で済みます。
訴えの金額が60万円以下であることと立ち退きそのものは訴えられないという制限はありますが、家賃数ヶ月分の債務名義を取得するには手っ取り早い手段です。

まとめ

1、家賃滞納トラブルは「家賃保証会社との契約条項」で未然に防ぎましょう。
2、保証契約以外で現実的な回収は滞納者の連帯保証人。
3、滞納額が60万円以下なら少額訴訟を活用しましょう。